Quienes firmen una promesa de
compraventa durante este año tienen la ventaja de que dicha transacción quedará
exenta de IVA, independiente de cuándo se entregue el proyecto. Ese ha sido el
gancho que muchas inmobiliarias están usando para acelerar velocidades de
venta, dado que el impuesto significará un alza en los precios de entre 6 y 12%.
"La idea es dejar lo
máximo posible vendido durante 2015, para evitarnos el problema de estar
apurados con la recepción final el próximo año", explica Ignacio Droppelmann,
gerente comercial de Inmobiliaria Fundamenta. Y es que las promesas de
compraventa que se concreten durante 2016 corren por un carril distinto. En
esos casos, quedan sin IVA solo si los proyectos inmobiliarios logran recibir
la recepción municipal y escriturarse antes del 31 de diciembre.
"En los últimos meses, los
desarrolladores han lanzado muchos proyectos con la idea de alcanzar a quedar
exentos de IVA. Esto hace que para fines de 2016 se vea una avalancha de
unidades para entrega. Son cifras que no habíamos visto antes", destaca
Javier Varleta, gerente inmobiliario de GfK Adimark.
Según datos de dicha empresa,
los departamentos que tienen proyectado entregarse entre octubre y diciembre
del próximo año llegan a 8.451, el doble de ahora, considerando las 10 comunas
con mayor dinamismo inmobiliario de la capital. Esto, porque las viviendas con
fecha de entrega entre abril y junio de este año son prácticamente la mitad:
4.786 departamentos. Entre enero y marzo, en tanto, la cifra fue de 2.339
unidades.
"Vemos a las direcciones
de obras, en general, sobreexigidas desde el año 2005 en adelante (...) El tema
de fondo es que si hoy día está colapsado el sistema, el próximo año va a ser
más grave aún", advierte el gerente de Vivienda y Urbanismo de la Cámara Chilena
de la Construcción (CChC), Pablo Álvarez.
¿El parche antes de la herida?
La palabra colapso tiende a
repetirse en torno a lo que se viene para las direcciones de obras. El
presidente de la Asociación de Directores de Obras de Chile, Agustín Pérez, mira
el futuro escenario con inquietud: "A fines del próximo año viene una
situación anormal que va a colapsar todos los sistemas, porque están todos (los
proyectos) planificándose para entregar a fines de 2016. Ante ese evento no hay
sistema que aguante".
Según los datos de GfK Adimark,
la municipalidad más recargada será Santiago centro. Si hay 403 departamentos
que se proyecta entregar entre abril y junio de este año, entre octubre y
diciembre de 2016 la cifra subirá más de seis veces, llegando a 2.792. En
Estación Central no hay proyectos con fecha de entrega entre abril y junio,
pero a fines del próximo año estos llegarían 1.730 departamentos.
"Las municipalidades se
debieran estar preparando. Esto lo vemos con preocupación, porque si no toman
medidas, los plazos de entrega de recepciones van a extenderse mucho",
indica Droppelmann. Sin embargo, Vicente Domínguez, director ejecutivo de la
Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), no cree que los municipios
tengan una solución en los próximos meses. "Queda más de un año y medio de
plazo, y las instituciones públicas no solucionan los problemas con tanta
antelación", dice.
La idea de la ADI es, a partir
de mediados del próximo año, reunirse con distintas direcciones de obra para
que se puedan destinar más recursos a la atención de las recepciones.
"Vamos a tener que negociar duramente para que pongan más trabajadores
durante los meses de mayor concentración de proyectos", agrega Domínguez.
En Ñuñoa, por ejemplo, la
unidad a cargo de efectuar las recepciones cuenta actualmente con cuatro
profesionales. "Puede reforzarse momentáneamente con gente de otras
unidades, pero que disponen de menos experiencia y su rendimiento podría ser
más bajo. La solución es mejorar las dotaciones de profesionales, que son muy
limitadas", destaca Carlos Frías, director de obras de dicha municipalidad.
En Macul reconocen justamente
la falta de personal como una de sus principales debilidades. "La
dirección no dispone de profesionales de planta que se dediquen en forma exclusiva
a atender recepciones finales, ya que dicha persona debe, además, estar
atendiendo el informe de patentes, denuncias de vecinos, informes para atender
solicitudes por la Ley de Transparencia y atender público. Todo esto incide en
los tiempos para atender las recepciones", indica Osvaldo Berríos,
director de obras de Macul.
En esa comuna, por ejemplo,
entre abril y junio de este año se proyecta entregar 364 departamentos, según
los datos de GfK Adimark. Entre octubre y diciembre de 2016 la cifra debiera más
que duplicarse, y llegar a 857 unidades.
Solución pasa por la tecnología
Más allá del escaso personal
actual en las distintas direcciones de obras del país, Pablo Álvarez, de la
CChC, advierte que el problema de fondo es la falta de tecnología en la gestión
de las recepciones: "Todo hoy en día es presencial, todo es papel, y eso
estresa a cualquier municipio. No podemos seguir como en la época de piedra. Es
urgente modernizar".
El tema lo está trabajando la
Asociación de Directores de Obras desde agosto del año pasado, y en noviembre
lograron implementar un programa piloto de gestión de documentos a través de
una plataforma web en las comunas de Macul, Puente Alto y El Bosque, gracias al
aporte de la Subsecretaría de Desarrollo Regional (Subdere).
Hace tres meses comenzaron a
trabajar en una mesa conjunta con la CChC, la Asociación de Oficinas de
Arquitectos y el Instituto de la Vivienda, con la idea de expandir el alcance
de esta aplicación a más direcciones de obras. En dos meses tienen proyectado
entregar una propuesta al respecto a los ministerios de Hacienda y Vivienda,
así como también a la Subdere.
"Lo ideal es poder contar
con este nuevo sistema de acá a un año y medio, si es que nos ayudan con el
financiamiento estatal, porque no todas las comunas cuentan con los mismos
recursos", señala Agustín Pérez. Según sus cálculos, el programa tiene un
costo cercano a los $100 millones y la implementación, que dura 12 meses,
significaría un desembolso de $36 millones por municipio.
A juicio de Pérez, la Subdere
debiera dar prioridad al proyecto que busca modernizar la gestión de las
direcciones de obras. "Es una inversión que beneficia a la gente que
podría quedarse sin el beneficio (de la exención del IVA). En el fondo, no va a
ser solamente para eso, sino que para todo lo que viene después. Queda la base
para dar un mejor servicio", agrega.
Escenarios ante los atrasos
Además de contar con la
recepción municipal, las viviendas que se promesen durante 2016 también deben
ser escrituradas antes de que finalice ese año si quieren quedar exentas de
IVA. "Para lograr hacer ambos trámites, el edificio se debe recibir a lo
menos unos tres meses antes, para tramitar desde octubre la
escrituración", explica Juan Pablo Monge, gerente general de Desco
Inmobiliario.
A pesar de la estrechez de los
tiempos, Vicente Domínguez no cree que queden muchos proyectos rezagados, por
el hecho de que los desarrolladores conocen estos plazos y, en general,
publicitan fechas de entrega mucho más holgadas que las que realmente
requieren. "La idea de ellos es cumplir con lo proyectado, aunque se
demore la dirección de obras", dice.
Para resguardarse de los
atrasos, muchos desarrollos comenzaron a venderse de forma más adelantada.
Incluso hay un edificio en venta con fecha de entrega para el año 2020, pero
que ya se está promesando para evitar el IVA. Otras inmobiliarias han optado por
promesar a precios sin IVA solo aquellas obras que tengan proyecciones reales
de recibirse durante la primera mitad de 2016.
"De las obras que serán
recibidas durante el segundo semestre del próximo año, les vamos a agregar el
IVA al precio de las promesas firmadas durante 2016, ya que no podemos
arriesgarnos. Tiene que haber un precio seguro y fijo para el cliente; no puede
ser variable", indica Monge, de Inmobiliaria Desco, firma que seguirá esta
política comercial.
A su juicio, si las condiciones
cambian, corresponde que el IVA lo pague la empresa, puesto que no se debiera
cambiar el precio pactado inicialmente. Sin embargo, Vicente Domínguez, de la
ADI, aclara que la inmobiliaria podría resguardarse y advertir en las promesas
firmadas durante 2016 que el comprador puede correr el riesgo de comprar con
IVA.
Para esos casos, hay
coincidencia en que los desistimientos debieran tender a subir y que no debiera
cobrarse la multa. "Sería un buen proceder dejar en libertad de acción a
los clientes que se van a ver obligados a pagar el IVA", concluye Ignacio
Droppelmann, de Inmobiliaria Fundamenta.
Fuente: El Mercurio
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